Os cotistas do Condomínio Edifício Presidente introduzem o conceito de ficha limpa no Regulamento Interno ( RI ) aprovado em Assembleia Geral Extraordinária ( AGO ) realizada no último dia Vinte e oito de outubro de Dois mil e dez. O novo RI prevê impedimento de candidatura a síndico de ex-síndicos que tiveram contas reprovadas.
O RI do edifício, no Centro da Capital Paranaense, torna nula, pelo menos até o cumprimento integral da sentença prolatada pelo juiz, qualquer candidatura a síndico ou de membro do conselho fiscal de pessoas que já administraram o condomínio e tiveram suas contas reprovadas em assembleia, saíram sem prestar contas, prestaram de maneira errada, com condenação em primeira instância ou ainda pessoas que são rés condenadas em primeira instância em ações judiciais por fraudar ou tentar fraudar o condomínio onde o condomínio é autor do processo.
Segundo o síndico Cláudio Márcio Araújo da Gama ( foto ), o RI é uma conquista que fica para os moradores independente de quem é o síndico ou virá a ser no futuro. "É uma norma moralizadora já que a justiça é lenta e muitos corruptos se aproveitam disso para se perpetuar no poder e varrer para debaixo do tapete as irregularidades na administração". O condomínio aproveitou os precedentes, ainda que em analogia, que estão sendo aplicados contra políticos ficha suja nas eleições/2010 pelo Supremo Tribunal Federal ( STF ).
Além do conceito ficha limpa, o RI prevê normas de convivência e punições mais efetivas contra infratores preservando o direito ao contraditório e à ampla defesa das autuações sejam em assembleia ou junto ao poder judiciário. A seguir, trechos do RI:
"Regulamento Interno do Condomínio Edifício PRESIDENTE
1.1. O presente Regulamento interno é regido nos termos da LEI 4.591/1.964 e capítulo VI da LEI 10.406/2.002, mais legislação em vigor e convenção condominial, como complemento da Convenção do Condomínio, traça normas de comportamento definindo os direitos e deveres dos condôminos, as proibições a que estarão sujeitos e as penalidades, em caso de desrespeito às suas determinações, bem como, às atribuições e as obrigações do síndico. 1.2. Ficam sujeitos às disposições deste Regimento, todos os condôminos, seus sub-rogados, herdeiros e sucessores a qualquer título, ou outros ocupantes, ainda que eventuais, do Condomínio Edifico PRESIDENTE. 1.3. O Condomínio do Edifício PRESIDENTE, será regido pela legislação em vigor, convenção e regulamento interno,
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS (artigos 1.335 e 1.336do Novo Código Civil Brasileiro)
2.1. Os moradores poderão usar e gozar das partes comuns do edifício até onde não impeçam uso idêntico por parte dos demais moradores.
2.2.Usar os apartamentos para fins residenciais e familiares. Não é permitida a utilização de qualquer escritório de serviços, comércio, indústria ou similares, visando a lucro ou não, nas unidades residenciais.
2.3. As unidades comerciais e/ou residenciais poderão ser locadas, desde que respeitado este Regimento Interno, para atividades que também respeitem o ambiente familiar do edifício, ficando proibida a instalação de bares, casas noturnas ou que venham a denegrir a imagem do condomínio ou dos condôminos e que não causem transtornos aos moradores, tanto em situação de locação como do uso do proprietário.
2.4. São deveres e encargos comuns a serem suportados por todos os condôminos em partes iguais:
2.4.1. Os impostos e taxas, bem como quaisquer lançados sobre as partes comuns do imóvel.
2.4.2. O custeio da administração, zeladores, vigias, serventes e outros empregados que sejam necessários à boa conservação e à manutenção do edifício, na forma expressa na convenção e assembleias.
2.4.3. Suportar o rateio das despesas extraordinárias quando necessário e devidamente comprovadas pela administração.
2.5. Tomar parte nas assembleias, questionar, votar e servotado, sendo que os mesmos deverão ser proprietários ou locatários com procuração e estar em dia com as obrigações do condomínio.
2.5.1 Para os locatários, estes não poderão votar sobre questões relativas a quaisquer obras, benfeitorias ou outras despesas que venham ou possam vir a onerar os proprietários.
2.6. Requerer a realização de Assembleias Extraordinárias ao síndico, sendo que esta só se fará realizar se contar com no mínimo ¼(Hum Quarto) do número de proprietários, através de correspondência, indicando necessariamente os fins da convocação.
2.7. Examinar os livros e arquivos da administração, bem como solicitar esclarecimentos ao síndico conforme disponibilidade.
2.8. Cumprir e fazer cumprir os dispositivos deste Regimento Interno ,trazendo ao conhecimento do Síndico, toda e qualquer transgressão, identificando os infratores, desde que com o sadio propósito de contribuir para a melhoria dos serviços internos e externos.
2.9. Os danos acarretados 'as coisas comuns, serão reparados pelo CONDOMÍNIO e colocados na taxa de condomínio do responsável.
Único: - O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do edifício pela omissão do condômino na execução dos trabalhos ou reparos na sua unidade autônoma.
2.10. Guardar silêncio, especialmente no horário destinado ao descanso ( das Vinte e duas horas às Sete horas ), sem algazarras, ruídos, instrumento musical, cantos, latidos, etc. Quer nas áreas comuns, residenciais e/ou comerciais.
2.11. Evitar o desperdício de água, sob pena de multa.
2.12. É dever de todo condômino manter a porta principal do edifício fechada para a segurança do mesmo, transmitindo aos visitantes, um alerta neste sentido.
2.13. O proprietário, que desejar alugar seu apartamento, continuará arcando com todos os encargos durante o período em que o mesmo permanecer desocupado ou diretamente quando locado, na mesma proporção que ocorra antes da desocupação.
2.14. Todas as instalações internas dos locais de propriedade exclusiva deverão ser reparadas por conta dos proprietários bem como aparelhos sanitários, ramais e canalização de entrada e saída de água, esgoto e luz elétrica, até o encanamento tronco, assim como todos os acessórios.
2.14.1. Entretanto, se tais reparos forem suspectivos de afetar as partes comuns somente poderão ser realizados de comum acordo com os demais condôminos.
DAS PROIBIÇÕES
3.1. É recomendado o não uso dos elevadores por crianças menores de seis anos quando desacompanhada de um adulto responsável.
3.2. É expressamente proibido manter aberta a porta dos elevadores além do tempo necessário para entrada e saída de pessoas, salvo nos casos de manutenção e limpeza por parte de elementos credenciados, na entrega de compras de supermercado e nas mudanças.
3.2.1. É proibida a entrada no edifício, de pedintes, vendedores ambulantes, etc. salvo quando vierem a chamado de algum morador, sendo que neste caso a permanência dessas pessoas ficará limitada ao apartamento do morador interessado, ou ainda, fica autorizado ao propagandista a colocação de panfletos publicitários na caixa postal que fica na portaria.
3.3. O condômino sem animal tem a preferência para o uso sozinho do elevador.
3.3.1. Será permitida a entrada e saída de grandes volumes pela portaria do prédio somente no mesmo horário da mudança.
3.3.2. É proibida a circulação no chão de animais pelas áreas comuns do edifício, independente do porte do animal.
3.4. Não é permitido guardar ou depositar em qualquer parte do edifício, explosivos, inflamáveis, ou qualquer outro agente químico susceptíveis de afetarem a saúde, segurança ou tranqüilidade dos morados. Incluindo botijão de gás, sob qualquer pretexto este a contar da instalação do gás pela Compagás, sendo, por enquanto, autorizado o uso do gás de cozinha em botijões de 13Kg.
3.5. Visando à segurança, e também à ordem, higiene e limpeza das partes comuns, fica terminantemente proibido atirar fósforos, pontas de cigarros, cascas de frutas detritos ou quaisquer outros objetos pelas portas, janelas e áreas de serviço, ou nos elevadores, corredores, escadas e demais áreas comuns, sob pena de multa.
3.6. Decorar paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das já empregadas no conjunto do edifício, ou utilizar cortinas diferentes das cores claras ( Branca e / ou bege ).
3.7. Mudar a forma externa da fachada ou a distribuição das partes comuns.
3.7.1. Para a alteração da fachada do edifício é necessário unanimidade dos votos dos condôminos do edifício.
3.8.O emprego de qualquer processo de aquecimento susceptível de ameaças à segurança do edifício ou prejudicar-lhe a higiene ou limpeza.
3.9. Utilizar-se sob quaisquer pretextos, das faxineiras e / ou porteiros do edifício para fins particulares.
3.10. Obstruir a entrada, corredores, escadas e outros compartimentos comuns, com móveis ou quaisquer objetos.
3.11. Colocar tapetes, roupas, calçados, instalar varais e prateleiras nas partes externas das janelas dos apartamentos, e ainda colocação de adornos nas mesmas.
3.12. Proibido bater, deixar pendurado, secando em janelas e áreas comuns: tapetes, carpet, cortinas, almofadas, cobertas, etc.
3.13. Instalar qualquer móvel cujo peso exceda a sobrecarga permitida.
3.14. Entrada e saída de mudanças no horário das 8:30 as11:30 de segunda a sexta e das 08:30 as 18:30 nos sábados, sendo proibida a mudança nos domingos e feriados.
3.14.01. A taxa de mudança é de 20%(Vinte por cento) sobre o valor do salário mínimo nacional, a ser lançada com atraso em taxa condominial na mensalidade seguinte ou posterior e, se for o caso, devendo o inquilino pagar esta taxa ao proprietário/administrador do imóvel junto com a rescisão de contrato de locação, se for o caso.
3.15. Não observar para todas a entradas e saídas de mudanças o visto do síndico ou da pessoa a quem designar. Quando se referir o apartamento alugado, o sindico somente autorizará mediante autorização do proprietário ou de seu representante legal. Entretanto, o condomínio não proibirá entrada e saída de mudança desde que em horário regulamentar e com o lançamento da devida taxa, sendo este controle será atribuição do proprietário/administrador e não responsabilidade do condomínio.
3.16. Deixar de fazer constar, com toda a clareza nos contratos de locação os dispositivos deste regulamento, bem como o incondicional cumprimento do mesmo por parte de todo e qualquer ocupante do edifício.
3.17. A utilização das fachadas fronteiriças ou laterais para letreiros, cartazes, bandeiras, escudos de propaganda, etc, incluindo para a fachada fronteiriça a proibição às placas de aluga-se ou vende-se.
3.18. A constituição de repúblicas, pensão ou assimilares.
3.19. Utilizar placas de propagandas ou de sinalização na parte comum do prédio como corredores, fachadas, calçada em baixo da marquise, na parte externa do prédio ou nas colunas do edifício.
DISPOSIÇÕES GERAIS
4.1. O lixo deverá ser acondicionado em sacos plásticos e levado até a lixeira. Vidros, garrafas e assemelhados deverão ser acondiconados separadamente.
4.2. Sempre que julgar necessário, o síndico poderá solicitar ao proprietário ou inquilino, vistoria nos apartamentos para fins de constatação, de irregularidades atentados à moral ou segurança dos demais condôminos.
4.3. Todo e qualquer dano ou estrago provocado por um morador seus dependentes ou empregados particulares em qualquer área comum do edifício, deverá ser inteiramente indenizado pelo condômino implicado na ocorrência.
4.4. Todas as decisões que digam respeito aos direitos e obrigações dos condôminos e ocupantes de edifício, bem como inerentes à administração devem ser tomadas em assembleia, que deverão ser convocadas pelo menos com 08(oito) dias de antecedência, salvo urgência justificada na própria convocação, acrescendo-se que a notificação será comprovada pela assinatura de protocolo pela portaria que após assinar o recebimento, colocará a notificação na caixa postal individual com chave do condômino. No caso de o proprietário desejar receber estas notificações em outro endereço, esta obrigação deverá ser do inquilino após receber a notificação, o que deverá estar em contrato de locação. Em caso de imóveis vagos, fica o proprietário ou administrador do imóvel obrigado a consultar semanalmente a caixa postal individual sem com isso invalidar a notificação em caso de negligência.
4.5. A convocação deve ser feita por circular e dirigida atodos os condôminos, que somente poderá participar se estiver quite com a sua obrigação condominial, inclusive aquele que sofre processos judiciais.
4.6. Qualquer condômino pode se candidatar a síndico, exceto aquele que estiver inadimplente, ou de conselheiro fiscal exceto aquele que é ex-síndico, que deixou de prestar contas em assembleia, ou ainda, se prestou de forma errada, se fraudou ou tentou fraudar o condomínio, tirou proveitos pessoais em sua gestão, se sofre ação condenatória em primeiro grau em que a outra parte seja o condomínio.
4.7. A assembleia só pode se instalar com presença de condôminos que representem na primeira convocação, a metade mais um dos proprietários do edifício, instalando-se em segunda convocação, meia hora após a primeira, com qualquer número de participantes.
4.8. A assembleia geral extraordinária poderá ser convocada por ¼ de condôminos aptos a votar.
4.9. As assembleias gerais extraordinárias poderão ser convocadas a qualquer tempo.
4.10. As decisões das assembleias serão tomadas por maioria simples e obrigarão todos os condôminos do edifício, salvo casos específicos que necessitem de quórun especial.
4.11. Os condôminos poderão se fazer representar em assembleias por procuradores legais, desde que estes não sejam síndicos, seus sócios ou empregados do edifício.
4.12. O pagamento das taxas de condomínios deverá ser feito até o dia 05(cinco) de cada mês seguinte ao vencido. Após esse prazo, as taxas mensais serão acrescidas de 2%(Dois por Cento) de multa sobre o valor debitado, mais correção monetária e juros legais, até o dia 15 ( Quinze ) do mês seguinte ao vencido somente em instituição bancária(caso este dia caia em final de semana ou feriado, o pagamento deve ser antecipado para o primeiro dia útil bancário anterior). Após este prazo, a cobrança é jurídica acrescida de honorários advocatícios de 20% ( Vinte por Cento ). Neste caso, o pagamento deve ser feito diretamente na assessoria jurídica indicada pelo condomínio ( no momento está vigente contrato com a Assiscon Assessoria e Cobrança ).
4.13. Compete à Assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe aos condôminos, concorrer para o custeio das referidas despesas, realizando-se o rateio na proporção das respectivas Frações Ideais.
4.14. Todos os condôminos, inquilinos ou usuários, dos apartamentos ou das lojas, a qualquer título estarão sujeitos à multa de 20% ( Vinte por Cento ) do salário mínimo independente de notificação e assembleia, e 30% (Trinta por Cento) no caso de reincidência, sendo esta aplicada pelo próprio síndico, ou ainda as multas previstas nos Artigos 1.336, § 2º, podendo chegar a 05(cinco) vezes o valor da taxa condominial e 10(dez) vezes, em caso de reincidência, conforme o artigo 1.337, parágrafo único, tudo do Código Civil Brasileiro, por desrespeito aos preceitos contidos neste regulamento.
4.15. As multas ditas acima de 05 a até 10 vezes o valor da taxa condominial, serão arbitradas pelo síndico e conselho fiscal, aprovados em Assembleia por 02/03 dos condôminos presentes e acrescidos, destacadamente, nos avisos de pagamento mensais. Da aplicação das mesmas, caberá recurso à assembleia geral.
4.16. O presente regulamento, que sujeita todo ocupante, ainda que eventual do edifício, ou qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados sucessores a título universal ou singular e somente poderá ser modificado mediante assembleia devidamente convocada." O RI está registrado no Cartório de Registro de Documentos do 3º Ofício da Capital Paranaense sob o nº 517.647. Outras informações sobre o documento original podem ser obtidas no cartório pelo tel (41) 3015-5100. Ou ainda no edifício que está no endereço Rua Desembargador Westphalen, 265, Centro, Curitiba-PR, CEP 80010-110.
Com informações de:
Mariana Ribeiro Desimone ( https://www.sindiconet.com.br/informese/condominio-modelo-noticias-administracao ) .
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